家づくりコラム

まず建築会社への相談と土地探しを同時に始めましょう。土地が決まらないと設計が進まないと思われがちですが、並行して進めることで時間を節約でき、土地の形状や予算に合った設計の検討も早めに始められます。土地探しから入居まで一般的に12ヶ月以上かかるため、動き出しは早いほど有利です。

土地なしで注文住宅を建てる流れ

土地なしから注文住宅を建てる場合、大きく4つのステップで進みます。

① 建築会社への相談（土地探しと同時に）

間取りの希望・家族構成・予算感などをあらかじめ担当者に伝えておくと、土地が決まったらすぐに設計に入れます。

土地探しと家づくりを同時に進めるメリットは主に4つあります。

・その土地にどんな家が建てられるかを事前に把握できる

・土地と建物の予算バランスが取りやすく予算オーバーしにくい

・土地が決まってから動き出す場合より時間を節約できる

・希望に合った家が建てられる土地かどうか判断しやすくなる

きんてつの家では、土地探しと並行して設計に関するご要望のヒアリングを進めます。

② 資金計画（総額で考える）

土地と建物を合わせた総予算を最初に把握しておきましょう。土地購入費用だけでなく、仲介手数料・印紙税・登記費用・外構費用といった諸費用、そして地盤改良工事が必要になった場合の費用まで、すべてを含めた総額が対象になります。

「予算に合う土地が見つかった」と購入したものの、建物を建てようとした段階で地盤改良工事費や給排水工事費などの想定外の費用が発生し、建物にかけられる予算が削られるケースは少なくありません。土地と建物をセットで検討することで、こうした予算オーバーを防ぐことができます。

③ 土地探し

土地探しは、エリア・予算・広さ・学区など「絶対に外せない条件」と「妥協できる条件」を整理してから始めると効率よく進められます。希望条件をすべて満たす土地を見つけるのは難しいため、優先順位を家族で話し合っておきましょう。

また、条件の良い土地や人気エリアの物件ほど、ポータルサイトに公開される前に「水面下」で買い手が決まってしまうことが多くあります。きんてつの家は近鉄不動産グループの独自ネットワークを通じて、ポータルサイトに掲載される前の土地情報をお客様へ優先的にご提案しています。候補地が出るたびにLINEでお客様に情報を共有するのもその一環です。

④ 土地購入・設計・着工

土地が決まったら売買契約を結び、並行して建築請負契約・設計打ち合わせへと進みます。設計打ち合わせに3ヶ月前後、申請に2～3ケ月、着工後の工期は5～6ケ月が目安です土地探しの期間を含めると、検討開始から入居まで12ヶ月以上を見ておくことをおすすめします。

関連記事：「注文住宅は契約から完成まで何ヶ月かかる？近鉄沿線エリアの実例で解説」

土地探しで確認すべきポイント

土地を選ぶ際には、価格や場所だけでなく以下のポイントも確認しておくことをおすすめします。

・法規制の確認

建ぺい率・容積率・道路斜線制限・北側斜線制限などの法規制によって、建物の広さや高さが制限される場合があります。事前に確認しないまま進めると、希望する間取りの家が建てられないケースがあります。

・防災リスクの確認

ハザードマップで水害・土砂災害・地震のリスクを確認しておきましょう。地盤の状態によっては地盤改良工事が必要になることがあるため、費用として予算に組み込んでおきましょう。

・土地の形状と設計の可能性

一見すると「少し狭いかな」「変わった形だな」と感じる土地でも、設計の工夫で想像以上の開放感や居心地の良さを生み出せることがあります。近鉄不動産にご相談いただければ、敷地の特性を分析したうえで、その土地ならではのプランを提案させていただきます。

きんてつの家の強み｜近鉄沿線エリアの土地探しからワンストップで対応

きんてつの家（近鉄不動産株式会社）は、奈良・京都・大阪・兵庫・三重の近鉄沿線エリアを中心に約15,000棟の住宅を手がけてきました。相談に来られるお客様の多くが土地なしの状態からのスタートです。

近鉄不動産グループは、近鉄生駒線・けいはんな線・吉野線・大阪線など各沿線に自社分譲住宅地を展開しています。菊美台（生駒線・東山駅）、白庭台（けいはんな線・白庭台駅）、北登美ヶ丘（けいはんな線・学研奈良登美ヶ丘駅）、花吉野ガーデンヒルズ（吉野線・福神駅）、桔梗が丘（大阪線・桔梗が丘駅）など、駅徒歩圏内の分譲地を複数展開しています。さらに、仲介部門「近鉄の仲介」も擁しているため、自社分譲地以外の売地も取り扱えます。

不動産と建築の両部門が密に連携するワンストップ体制により、気になる土地の法的制限・インフラ状況・地盤の傾向などをすぐに確認し、購入前に建物とセットで資金計画を提示できます。土地探しから入居までを一社で完結できるため、手続きや打ち合わせの手間が少なく済みます。50年保証と24時間アフターサポートで、入居後も安心です。

関連するよくある疑問

Q. 土地探しと住宅ローンの審査、どちらを先に進めるべきですか？

住宅ローンの事前審査を先に進めておくことをおすすめします。借入可能額が明確になると、土地と建物の予算配分が決めやすくなります。土地が決まってから審査に動くと、希望の土地を押さえるタイミングを逃すことがあります。

Q. 自社分譲地と仲介経由の土地、どちらで決まることが多いですか？

現状では自社分譲地で決まるケースが大半です。ただし、希望エリアや条件によっては仲介経由の土地がマッチするケースもあるため、両方の情報を見比べることをおすすめします。

Q. まだ何も決まっていない段階でも相談できますか？

はい、ぜひお越しください。「何から始めたらいいかわからない」という段階からのご相談を歓迎しています。家づくりの全体像を、ご家族の状況に合わせて整理するお手伝いから始めます。

まとめ

・土地なしでも、建築会社への相談は早めに行う

・土地探しと設計の準備は同時に進めることで時間・予算の両面でメリットがある

・土地と建物の予算は諸費用・地盤改良費なども含めた総額で考える

・法規制・防災リスク・土地の形状は建築会社と一緒に確認する

・きんてつの家は自社分譲地と仲介の2つの手段で近鉄沿線エリアの土地探しをサポート

・土地探しから入居まで12ヶ月以上を見ておく

きんてつの家なら、土地のこと、資金のこと、間取りのこと──家づくりの疑問をまとめてご相談いただけます。土地探しのプロによる「土地探し相談会」を随時開催していますので、ぜひご参加ください。

▼土地探しのプロが教える「土地探し相談会」の詳細はこちら▼

【きんてつの家】 土地探し相談会

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【監修者情報】

■西田／宅地建物取引士

1983年の入社以来40年以上、近鉄不動産一筋で住まいづくりに携わる。注文住宅の営業を中心に、リフォーム営業の経験も持つ。「お客様の言葉に耳を傾け、一人ひとりに合ったオンリーワンの住まいづくりを」をモットーに活動中。

■高橋／二級建築士・1級建築施工管理技士・1級管工事施工管理技士

工務店勤務を経て2007年近鉄不動産に入社。現場監督として18年間住まいづくりに携わった後、営業に転身。現在は名張・津エリアで注文住宅の営業を担当。施工から法律・スケジュールまで、住まいづくりのあらゆる疑問に対し、詳細に説明できる豊富な現場経験が強み。